拒绝跟买方签署阴阳合同，构成违约吗？

半岛问法热线聚焦房屋买卖纠纷，一上午热线响不停，两位律师在线为市民答疑解惑 有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准,支付相应的赔偿金额。

(资料图片仅供参考)

■问题4

装修标准与宣传不符

是否可要求赔差价?

市民热线:2021年市民刘先生去黄岛某小区看房子,开发商承诺房屋都是精装修,且带刘先生看了样板间,刘先生感觉房屋的装修很好。当时销售人员承诺房子的装修标准与样板间一致,刘先生就签订了购房合同,购买了该小区的房子。可实际入住后,刘先生发现房屋装修标准达不到合同约定的标准,房屋装修质量标准远低于样板间装修质量标准。且小区内有很多业主和刘先生有同样的感觉,刘先生询问律师,自己能否以精装修房屋装修存在质量问题或质量标准低为由要求开发商赔偿装修差价损失?

律师说法:精装修交付的房屋越来越多,对于精装修标准低或是存在质量问题,买受人该如何维护自身的权益,一是本着合同有约定应从约定,买受人如果认为交付房屋的装修标准不符合合同约定,可以要求开发商承担违约责任。二是房屋的装修价值是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素,在双方当事人自愿平等协商的基础上形成,并非对房屋装修中各单项项目用料及施工价值的简单累加所认定的,该观点是当前司法实践中普遍认同的观点。因此刘先生购买的商品房的装修标准不应按照鉴定后的装修造价来判断装修的价值,以此要求开发商赔偿装修差价损失的诉求,很难得到法院的支持。

■问题5

购买了母亲的公租房

哥哥有资格占有吗?

市民热线:市民王女士的母亲有一套公租房,户主是母亲,王女士的户口也在房子里。王女士和母亲一起居住在公租房内,哥哥成家后在外居住,户口也不在房子内。后来母亲去世了,房子一直是王女士自己居住。后来在政策允许的情况下,王女士出资购买了该公租房,也办理了房屋登记手续。前段时间,哥哥找到王女士,提出当年母亲在世时,曾明确表示该房子归他所有,要求王女士将房子过户给他。王女士咨询律师,自己出资购买的房子,哥哥有权利占有吗?

律师说法:公租房是由国家提供政策支持、限定建设标准和租金水平,面向符合规定条件的人群提供的保障性住房。公租房不是归个人所有,而是由政府或公共机构所有。王女士的房子原本是公租房,母亲是原有的承租人,母亲去世后,房屋的承租人变更为王女士。对于公租房,承租人房子只有使用权,并没有产权,承租人并没有权利去处置该房产。虽然母亲在世时表示房子留给哥哥,但其实那是无效的遗嘱,因为母亲对房产没有处置权。因为政策原因,王女士现在已经出资购买了该房产,房产也已经登记在王女士名下,这属于王女士的私有财产,哥哥是没有权利要求王女士过户给他的。

■问题6

与前夫离婚后购买的房产

前夫私自处理是否合理?

市民热线:市民李女士与高先生在婚姻存续期间育有一子,2021年,李女士与高先生协议离婚,儿子跟李女士一起生活。为了给共同的孩子一个保障,李女士与高先生离婚后,决定由双方共同出资,购买一套房产,性质为按份共有,即李女士与高先生各占50%。同时双方签订协议,约定等儿子成年后,将该房产过户给他。可最近李女士发现,原本登记在前夫高先生名下的房产份额已经被他转让给现在的妻子。李女士询问律师自己是否有权主张前夫高先生按协议履行?

律师说法:李女士与前夫高先生是在离婚后共同购买的房产,虽然双方签订了相关的协议,约定日后该房产将过户到自己孩子名下,但其实该协议实际上是一种赠与协议或赠与合同。在法律上称之为诺成性合同,基于该合同的诺成性,赠与人做出意思表示时虽未实际取得但将来可以取得的财产,也可成为赠与合同的“标的”。赠与,是指既不需要付息也不需要还本,是“标的”单方面转移。根据相关法律规定:赠与人享有任意撤销权,即赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。房子是李女士和前夫高先生按份共有购买的,高先生名下的份额属于个人财产,在房产没有过户给孩子之前,是有权处置其个人财产的。当然李女士可以和前夫高先生进行协商,毕竟是双方的孩子,希望高先生能继续履行协议。

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