本报记者 周雪松
“炒房的人不要来重庆,最近五年房价都没怎么涨,曾经闻名遐迩的温州炒房团都在重庆认栽了。”中国经济时报记者最近采访的几位重庆人士如是说。不过,这从某种意义上反映出当地楼市更为健康。
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“这个月在成都刚拿了两块地。”5月19日,成渝某头部房企相关负责人对中国经济时报记者表示,目前,该公司在成渝拿地的策略是聚焦核心板块。今年,接下来是否在重庆拿地,还须视市场情况而定。
时光回到十年前,全国各地疯狂造“地王”,成渝也不例外。随着“地王”们逐渐淡出人们视线,土地市场逐渐趋于理性,业内更加看好成渝楼市的未来发展。
成渝核心区受房企青睐
土地和房子就像面粉和面包的关系,土拍则是楼市风向标。最近,重庆市公共资源交易服务中心发布了新的土地出让公告——观音桥鹞子丘地块上线,该地块被称为“王炸”地块,起始楼面价14023元/平方米,创下重庆土地出让最高起拍价,起拍总价42.24亿元,是自2016年以来最高起拍总价,若按15%的最高溢价率计算,最终成交的楼面地价或将达到16126元/平方米,或可创下重庆土地最高成交价。
虽然业内预言,重庆的新“地王”即将在观音桥加冕,但是该“王炸”地块可谓“生不逢时”,如果时光倒回十年前,该地块极有可能拍出天价。今昔对比,无论是成渝楼市,还是全国其他城市开发商拿地热度都已明显降温,土拍也充满不确定性。
“今年重庆大量缩减住宅用地供应,可能是去库存压力大,现房多,交易量不太好。”华侨城一位熟悉重庆市场的相关人士日前对中国经济时报记者表示,“从长远来看,重庆房地产市场前景较好,不过现阶段公司要考虑资金回流,投资拿地并不是好时机。今年,公司会收缩投资,先观望,寻找优质土地资源。”
根据重庆市规划和自然资源局发布的供地计划,2023年,重庆中心城区拟出让商住用地共7005亩,其中,住宅用地5010亩,商服用地1995亩。据重庆锐理数据显示,2013年是近10年来重庆的供地峰值,突破了3万亩,之后的8年,土地供应保持在1.5万亩到2万亩之间。2022年原计划供地1.7万亩,实际供地55宗5412亩,土地供应出现近10年来新低。预计今年土地市场将维持去年的5000亩水平线。
中国金茂重庆区域前高管在接受中国经济时报记者采访时也表示,重庆今年缩减住宅用地供应,应该与存量太大有关。不过,他仍然认为重庆房地产市场未来可期。
和重庆相比,现在成都土拍热度较高。近日,成都高新区土拍接连“熔断”,桂溪街道一地块十余家房企参与竞价摇号,起始价37亿元,最终被一家民营房企以楼面价20700元/平方米、成交总价约42.52亿元收入囊中,溢价率15%。
一般来说,“地王”产生于核心区域和热门板块,无论是成都的高新区,还是重庆的中央公园板块都是如此。特别是楼市处于调整期,核心区域是房企的“避风港”,因此,核心区优质地块依然受到房企青睐。在这些区域“面粉”价格不低,也意味着将来“面包”价格可能难以下降。
西南财经大学教授蒋南平在接受中国经济时报记者采访时表示,无论是重庆市还是成都市都出现了一个共同现象——市郊的房价普遍下滑,市中心的房价则在上涨。这也就不难理解,如今房企的拿地策略主要聚焦核心板块,显然也是为了规避风险。
土地市场逐渐趋于理性
华侨城相关人士向中国经济时报记者表示,虽然重庆住宅用地供应大幅减少,但产业用地供应却在增加。
蒋南平认为,目前,从土地端调控来看,地方政府面临“两难”,成渝也是如此。核心地段比如城市中心重要地段的土地很少,而郊区的土地市场需求比较弱。
十年前,热点城市曾“地王”频现。2010年成都本土房企蓝光在成都、2013年恒大在重庆都拿过“地王”。当年房企纷纷挥金“入土”,佳兆业、金科等房企也加入了“地王”争夺战。2013年下半年,就连宣称“不拿地王”的万科也在重庆联手保利拿到了重庆年内总价“地王”。十年之间,“地王”逐渐淡出人们视线,伴随着泡沫逐渐褪去,土地市场逐渐趋于理性。
今年,在重庆的供地计划中,规模最大的是交通水利等产业用地,计划供应6800公顷。今年,重庆计划安排住宅用地1162公顷,与去年实际供应量基本持平。从2020年开始,重庆大幅增加交通水利用地,供应规模至少已经连续4年同比增长。在前述华侨城相关人士看来,重庆房子库存太多,加大产业用地供给,吸引更多投资,增加就业和人才引入,才能在消化库存的同时,促进房地产市场稳步发展。
如今,住宅市场整体已经变为买方市场,经过市场考验和教育,住宅用地已经不那么抢手了。重庆当地人也劝炒房客远离,并表示,重庆的土地供应量充足,地价便宜,房价自然也不高,指望房价快速上升不现实。事实上,正是因为住宅用地供应充足,才使得成渝房价相对比较合理,宜居宜业。而如果一个市场长期火爆,房子特别好卖,炒房也容易赚钱,那是不健康的。
构建现代基础设施网络、推动交通基础设施互联互通等是唱好成渝“双城记”的重要支撑。据中国经济时报记者了解,今年重庆全市计划供应国有建设用地14762公顷,重点保障重大基础设施项目、民生工程、产业发展用地需求。对于老百姓刚需的住宅用地,重庆市规划自然资源局相关负责人介绍,住宅用地供应坚持“房住不炒”定位和“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标,调整优化供需结构,切实推动存量消化,适当新增供地来满足合理住房需求。
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